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隨著城市二次開發(fā)的不斷深入，土地整備是城市更新進(jìn)入存量和增量并重時(shí)期后，城市二次開發(fā)的另一種重要模式，是保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地供應(yīng)，一攬子解決土地歷史遺留問題，促進(jìn)城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型的重要手段。

12月4日，“城市二次開發(fā)變局——土地整備利益統(tǒng)籌研討會(huì)”于深圳市規(guī)劃大廈201報(bào)告廳順利舉行，各界人士高度關(guān)注，會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席、空前火爆。本次研討會(huì)由深圳市城市規(guī)劃學(xué)會(huì)主辦，我司與合一城市更新集團(tuán)協(xié)辦的城市二次開發(fā)變局研討會(huì)，也是新一屆規(guī)劃學(xué)會(huì)協(xié)會(huì)的第一次學(xué)術(shù)互動(dòng)。會(huì)議圍繞土地整備利益統(tǒng)籌的相關(guān)內(nèi)容展開了深入的交流，期望為行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多的思考。

會(huì)議由深圳市規(guī)劃協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)、中規(guī)院深圳分院副總規(guī)劃師趙迎雪主持，深圳市城市規(guī)劃學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)司馬曉致辭；深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心施源總規(guī)劃師、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院岳雋總規(guī)劃師、深圳市新城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司董事肖靖宇、深圳市蕾奧規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢股份有限公司總規(guī)劃師鐘威、合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇、廣東晟典律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人鐘剛強(qiáng)6位嘉賓進(jìn)行學(xué)術(shù)報(bào)告；中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)楊保軍、深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師鄒兵、深圳市土地整備局處長(zhǎng)余奕鵬、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院院長(zhǎng)方煜、深圳市城市規(guī)劃學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)司馬曉5位嘉賓對(duì)研討會(huì)內(nèi)容進(jìn)行分析和點(diǎn)評(píng)。

六大學(xué)術(shù)報(bào)告圍繞政策、規(guī)劃、實(shí)施三大角度，從制度設(shè)計(jì)到工具箱、規(guī)劃、協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌，到最終的利益實(shí)現(xiàn)不同側(cè)面進(jìn)行深入，講解了土地整備政策演進(jìn)、城市二次開發(fā)從利益協(xié)調(diào)走向利益統(tǒng)籌、深圳東部地區(qū)土地整備的實(shí)踐、“片區(qū)統(tǒng)籌”土地整備新模式探索、工改工產(chǎn)業(yè)更新借力土地整備、土地整備項(xiàng)目中的市場(chǎng)資本參與等內(nèi)容，各大報(bào)告干貨滿滿，案例生動(dòng)有趣，是土地整備工作者從不同視角在歷年工作中的實(shí)踐總結(jié)。

土地整備利益統(tǒng)籌政策是對(duì)土地的確權(quán)，是針對(duì)未完善征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地所提出的政策依據(jù)。施源總規(guī)劃師以時(shí)間為脈絡(luò)，通過從整個(gè)土地整備背景出發(fā)，按照土地整備的發(fā)展時(shí)間軸，全面系統(tǒng)地對(duì)1.0、2.0、3.0不同階段土地整備進(jìn)行了介紹，并提出未來(lái)的展望。同時(shí)，施源總規(guī)劃師在報(bào)告中也提出了一些疑問，包括6號(hào)文出臺(tái)后，整個(gè)政策示范效應(yīng)，跟城市更新未來(lái)是否有一些政策趨同，包括協(xié)同性判斷，引發(fā)大家對(duì)土地整備發(fā)展方向的分析和思考。

深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院岳雋總規(guī)劃師從二次開發(fā)制度背景出發(fā)，闡述了關(guān)于深圳城市更新土地整備探索中，利益協(xié)調(diào)、利益統(tǒng)籌方面的觀點(diǎn)。報(bào)告理性地從國(guó)家、政策演變的邏輯去判斷土地整備這件事情，包括單元統(tǒng)籌、手段統(tǒng)籌、主體統(tǒng)籌等思考。報(bào)告最后強(qiáng)調(diào)，利益統(tǒng)籌是土地整備的重大貢獻(xiàn)。利益統(tǒng)籌在不斷探索中，必然實(shí)現(xiàn)利益共享。調(diào)控手段最后都是對(duì)一定個(gè)人形成的群體、企業(yè)以及更大的形成的組織的利益調(diào)控，按照這些利益調(diào)控背后還是以人為本的規(guī)律。其落實(shí)就是體現(xiàn)在更新和整備最終實(shí)現(xiàn)的是整個(gè)城市跟人民的利益，以人民為中心的健康發(fā)展。

在前面嘉賓的理論基礎(chǔ)上，我司董事肖靖宇先生以深圳東部地區(qū)的金沙、南布、沙湖、低碳城、四方埔、鵝公嶺、上井等8個(gè)土地整備項(xiàng)目實(shí)踐為例，多方面介紹了深圳土地整備在1.0-3.0不同階段是如何將理論實(shí)踐運(yùn)用在土地整備的實(shí)際項(xiàng)目中，充分發(fā)揮法定圖則和其他政策的強(qiáng)大作用，并借力社區(qū)基層組織的強(qiáng)大能動(dòng)性。最后，提出以多手段的組合拳進(jìn)行“片區(qū)整體統(tǒng)籌”，應(yīng)對(duì)存量建設(shè)下的國(guó)土空間管控新模式，并提出對(duì)現(xiàn)有政策的完善應(yīng)當(dāng)是持續(xù)完善抹墻縫政策，以利益統(tǒng)籌為核心+以政策統(tǒng)籌為支撐+以規(guī)劃統(tǒng)籌為抓手，共同推進(jìn)“片區(qū)整體統(tǒng)籌”的實(shí)施。

深圳市蕾奧規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢股份有限公司總設(shè)計(jì)師鐘威女士，從長(zhǎng)期的法定圖則編制者和管理者的角度出發(fā)，梳理了土地整備對(duì)接法定規(guī)劃之間的關(guān)系。也探索了不同的規(guī)模包括50公頃、2.5平方公里、小于10公頃不同土地的整備的一些特征。她提出，未來(lái)土地整備發(fā)展需要一個(gè)強(qiáng)力統(tǒng)籌，跟更新、跟其他規(guī)劃所不能覆蓋、涵蓋的領(lǐng)域統(tǒng)籌。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇先生闡述了土地整備如何提升產(chǎn)業(yè)內(nèi)容更新升級(jí)。他提出，土地整備要助力城市開發(fā)，有三個(gè)層面重要意義。一是空間層面對(duì)于產(chǎn)城融合深層次發(fā)展，二是改善環(huán)境、提升城市品質(zhì)，三是關(guān)注經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。同時(shí)就留用地開發(fā)特別涉及到產(chǎn)業(yè)空間開發(fā)，市場(chǎng)主體參與問題，他也提出現(xiàn)在市場(chǎng)主體參與更多到留用地環(huán)節(jié)平臺(tái)交易，在實(shí)施方案階段，就讓市場(chǎng)主體參與進(jìn)來(lái)，對(duì)將來(lái)實(shí)施落地更有利。

廣東晟典律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人鐘剛強(qiáng)先生結(jié)合自身實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，以“關(guān)于土地整備利益統(tǒng)籌相關(guān)問題的思考”為主題，從利益統(tǒng)籌留用地合作開發(fā)模式、搬遷談判與房屋征收程序銜接、利益統(tǒng)籌與房屋征收模式的比較、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用承擔(dān)等方面分析了當(dāng)前深圳土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)操中的幾個(gè)重要問題，與大家共同探討不同情況下土地整備項(xiàng)目中的市場(chǎng)資本參與模式。

報(bào)告結(jié)束后，楊保軍院長(zhǎng)、余奕鵬處長(zhǎng)、鄒兵總規(guī)劃師、司馬曉會(huì)長(zhǎng)、方煜院長(zhǎng)針對(duì)6個(gè)報(bào)告給予了高度的表?yè)P(yáng)，充分肯定了深圳土地整備是深圳城市開發(fā)的大勢(shì)所趨，土地制度的改革、共商共建、利益共享在全國(guó)二次開發(fā)中的示范意義和價(jià)值。下一步深圳土地整備將著重于完善配套政策，重點(diǎn)推進(jìn)較大面積，尤其是1平方公里產(chǎn)業(yè)空間的土地整備，對(duì)產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目與村集體利益的保障的思考。回望城市更新，展望土地整備，為深圳提供高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活是深圳二次開發(fā)，贏得城市化下半場(chǎng)中存量土地開發(fā)和城市建設(shè)勝利的重要課題。

會(huì)上，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院楊保軍院長(zhǎng)充分肯定了本次研討會(huì)對(duì)了解和探索深圳城市二次開發(fā)模式的積極作用，高度贊揚(yáng)了深圳在土地整備方向的實(shí)踐創(chuàng)新，對(duì)深圳發(fā)展甚至對(duì)全國(guó)城市更新起到一定的示范意義，鼓勵(lì)深圳的規(guī)劃師能繼續(xù)為全國(guó)立足深圳的實(shí)踐上奉獻(xiàn)自己的智慧，政策制定要把住邊界，要充分結(jié)合民間智慧形成系統(tǒng)的支撐體系。同時(shí)必須更深入的思考一些問題，現(xiàn)階段土地整備項(xiàng)目開展以政府為主導(dǎo)，對(duì)土地財(cái)政的依賴較多，其脫離政府的扶持后市場(chǎng)對(duì)空間的需求及運(yùn)轉(zhuǎn)能力與土地整備的高效開發(fā)模式是否適配；城市更新日益常態(tài)，土地整備是為了滿足當(dāng)前解決空間主要矛盾的新嘗試，當(dāng)不同主體為機(jī)會(huì)和利益進(jìn)行博弈時(shí)，怎么尋求利益平衡點(diǎn)，如何解決在存量時(shí)代中滿足產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求，如何傳承土地原有的歷史、記憶、鄉(xiāng)愁、文化。

最后，深圳市規(guī)劃協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙迎雪進(jìn)行總結(jié)發(fā)言，強(qiáng)調(diào)土地整備的價(jià)值不僅僅在于本身，政策的設(shè)定等，更多在于政府、社會(huì)、市場(chǎng)、業(yè)主多元共治的模式。我們?cè)谔剿髦锌梢圆粩嘤姓{(diào)整的機(jī)會(huì)，構(gòu)建模式很重要。其次，深圳規(guī)劃是有能力有智慧將土地整備繼續(xù)實(shí)踐下去的，我們有信心，規(guī)劃行業(yè)未來(lái)會(huì)以學(xué)術(shù)為引領(lǐng)，更好的服務(wù)深圳這個(gè)城市。會(huì)后，與會(huì)專家進(jìn)行了合影留念。

我司長(zhǎng)期根植于土地整備領(lǐng)域，跟蹤土地整備項(xiàng)目近十年，開創(chuàng)了全市土地整備利益統(tǒng)籌的先河，全程參與了深圳 “整村統(tǒng)籌”項(xiàng)目的實(shí)踐，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從1.0時(shí)代的《南布社區(qū)“整村統(tǒng)籌”土地整備專項(xiàng)規(guī)劃》到《沙湖社區(qū)“整村統(tǒng)籌”土地整備單元規(guī)劃》，到2.0時(shí)代的《國(guó)際低碳城坪西片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌首期項(xiàng)目》，再到3.0時(shí)代的《坪地四方埔社區(qū)土地整備》等，前兩者是全市最早獲批的“整村統(tǒng)籌”土地整備項(xiàng)目，截止目前，我司已開展了三十余項(xiàng)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，其中，有十余項(xiàng)已列入全市土地整備利益統(tǒng)籌，在長(zhǎng)期的實(shí)踐中深切認(rèn)識(shí)到規(guī)劃目標(biāo)需要強(qiáng)力的實(shí)施執(zhí)行方案，僅有利益統(tǒng)籌是不夠的，應(yīng)當(dāng)是利益統(tǒng)籌+規(guī)劃統(tǒng)籌+政策統(tǒng)籌。我司在土地整備領(lǐng)域積累了深厚的政策理論體系和豐富的實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了一批強(qiáng)大的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，可以為廣大合作伙伴提供土地整備全過程的政策解讀、技術(shù)咨詢、規(guī)劃編制、實(shí)施開發(fā)等一系列服務(wù)內(nèi)容，抓住利益統(tǒng)籌的牛鼻子，持續(xù)為深圳未來(lái)的高品質(zhì)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

文字|申嵐、夏麗英、戴根平

編輯|元寶